À Québec, la prochaine mise à jour automnale des valeurs des immeubles sera marquée par la pandémie. Des hausses sont généralement attendues dans le secteur résidentiel, tandis qu’une partie des immeubles commerciaux connaîtra une chute importante de valeur.

Le rôle triennal d’évaluation 2022-2023-2024 sera déposé en septembre. Il donnera une « photographie » de l’état du marché immobilier au 1er juillet 2020, soit en pleine première vague de pandémie.

S’il est difficile de mesurer l’effet précis sur les valeurs, de grandes tendances semblent déjà se dégager. Règle générale, la hausse de valeurs profitera surtout aux propriétaires de maisons, tandis que les commerçants risquent d’écoper.

« Dans une partie des immeubles commerciaux comme les hôtels et les centres commerciaux, il y aura une chute des valeurs. C’est aussi le cas dans les édifices à bureaux où les revenus de stationnement ont fondu comme neige au soleil depuis le début de la pandémie », explique Martin De Rico, évaluateur agréé chez DeRico Experts-Conseils, au Journal.

Par contre, dans cette même catégorie commerciale, on peut d’ores et déjà prédire « une hausse des valeurs pour les bâtiments industriels et d’entreposage ou encore ceux à vocation médicale », ajoute l’expert.

Selon lui, « il est dur à prédire le pourcentage de hausses et de baisses dans ces différentes catégories. Est-ce que ce sera 15 %, 20 % ou 25 % ? Je n’ai pas de boule de cristal ».

Hausse à venir dans le résidentiel

Pour le secteur résidentiel, le marché immobilier connaît actuellement une importante fièvre que les professionnels peinent à expliquer, mais qui pourrait être partiellement liée à la pandémie et à l’explosion du télétravail.

M. De Rico constate d’ailleurs que « le patrimoine immobilier des familles de la région de Québec qui ont des résidences unifamiliales ne s’est jamais autant enrichi que depuis deux ans. C’est la folie en ce moment. Ça va se répercuter un peu dans le prochain rôle et énormément dans celui d’après ».

Son constat est en bonne partie partagé par Joanie Fontaine, économiste à la firme d’évaluation JLR. « Selon nos estimations, les variations médianes de la valeur au rôle pour les plex (duplex et triplex) devraient être de + 3,4 %, pour les unifamiliales de + 3,5 % et pour les copropriétés de – 1,1 % » à la Ville de Québec, calcule-t-elle.

Notons toutefois qu’il s’agit là de hausses « médianes ». La hausse moyenne de la valeur des propriétés, qui sera annoncée en septembre par la Municipalité, sera vraisemblablement « un peu supérieure » à ces taux, car la valeur moyenne inclura l’ajout des nouvelles propriétés, fait savoir la spécialiste.

Et le compte de taxes alors ?

Contrairement à une idée bien ancrée dans la population, ces écarts de valeur ne se transposeront pas automatiquement sur le compte de taxes.

« Quand le rôle d’évaluation va être déposé, en septembre, la Ville va faire son budget. Et c’est là qu’on va savoir ce qui va se passer, fait valoir Martin De Rico. La hausse des taxes dépend de la volonté politique. »

D’après lui, « c’est un exercice qui n’est pas facile. Les villes manquent d’argent. Le pacte fiscal [avec le gouvernement] ne fonctionne plus parce qu’on manque d’argent. Ils vont prendre l’argent où ? J’ai hâte de voir si le gouvernement va intervenir ».

Admettant que « la gymnastique budgétaire » sera particulièrement difficile cette année, Martin De Rico pense que « la solution ultime, ce serait d’instaurer des sous-catégories de taux de taxes dans la grande famille du commercial : un taux pour l’industriel, un autre pour l’hôtellerie, un pour les bureaux, etc. ».

Début mai, en annonçant que la Ville de Québec a réussi à dégager un surplus record de 122 millions $ en 2020 malgré la pandémie, le maire Labeaume a fait une courte allusion au prochain rôle d’évaluation en le qualifiant de « défi financier ».

Même si des élections municipales auront lieu en novembre 2021, le budget 2022 de la Ville de Québec sera en très grande partie préparé par l’administration Labeaume.

Variations moyennes rôle d’évaluation de l’agglomération de Québec 2019-2020-2021 

RÉSIDENTIEL 

Unifamilial : + 0,3 %

Condo : – 4,6 %

2 à 5 logements : + 2 %

6 logements et plus : + 10,1 %

NON RÉSIDENTIEL 

Hôtels, motels et auberges : + 19,8 %

Parcs industriels : + 8,3 %

Immeubles de bureaux : + 6,9 %

Immeubles commerciaux et vente au détail : + 4 %

Source : Ville de Québec

Taux de taxation dans l’agglomération de Québec 

Taxation des immeubles résidentiels : entre 0,85 $ et 0,90 $ par 100 $ d’évaluation.

Taxation des immeubles non résidentiels : entre 3,03 $ et 3,19 $ par 100 $ d’évaluation.

Source : Ville de Québec