تحقيق زكي محفوظ
تستعدّ سوق العقارات والمساكن في كندا عموماً وكيبيك خصوصاً للهبوط، كما يبشّر به خبراء وصحافيون ومصارف وسلطات مختصّة في هذا المجال. وذلك بعد فورة صعود الأسعار خلال مدة إجراءات الحظر والإقفال التي شهدتها البلاد مع انتشار وباء كوفيد – 19. ويبدو أن الوقت حان لتصحيح المسار من جهة ولجم التضخّم من جهة أخرى.
الخبير العقاري (Courtier Hypothécaire)انطوان فغالي: ضبط التضخّم والفائدة المتحرّكة
س: حالياً، الفوائد على القروض ترتفع والناس يتردّدون كثيراً في شراء العقارات، بعد أن كانوا يرفعون قيمتها الفعلية بصرف مبالغ إضافية على السعر المطلوب لضمان امتلاكها. ما رأيك في ما يحدث؟
ج: الهدف من رفع الفوائد هو كبح التضخّم. وسوق العقارات كانت من العوامل الأساسية التي أثّرت في التضخّم. وذلك لأنه، في الفترة السابقة، عندما انخفضت الفوائد ازداد الطلب على العقارات، وأصبح التملّك ميسّراً لكل من يريد شراء مسكن، مثلاً، حيث كان في مقدوره دفع مبلغ إضافي، يتجاوز أحياناً بنحو 100 ألف دولار الثمن المطلوب للعقار.
وسبب سلوك الشاري بهذه الطريقة هو الفائدة المتدنية التي تيسّر للمالك الجديد تسديد الأقساط. وعليه، ازداد الطلب على العقارات ومعه ارتفعت أسعارها فوصل بنا الأمر إلى التضخّم الذي نشهده. ولا شك أن ثمة أسباب أخرى للتضخّم، كسعر النفط والمواد والسلع وغير ذلك، إلّا أن ما تستطيع الحكومة الكندية أن تتحكّم فيه دون سواه وتضبطه، هو التضخّم. وهكذا، اتُّخذ القرار بتخفيف الإقبال على شراء العقارات، وبالفعل، بدأت أسواقها تشهد فتوراً في الطلب على المساكن. وتوقّع عدد من المصارف أن تنخفض أسعارها بنسبة 8%، فضلاً عن تقارير تلحظ انخفاضاً بنحو 20% إلى 25%.
وتؤكّد هذا الفتور، المصارف ومؤسسات الاقتراض أو الرهن العقاري، Hypothécaire، ما جعل المشترين في حال ترقّب وحذر مما سيحصل بتأثير من ارتفاع الفوائد. وفي حسبة بسيطة، ما كان قسطاً قدره 1500 دولار ارتفع إلى حدود 2300 دولار. فعلى سبيل المثال، قرض من نصف مليون دولار بفائدة 2,89% كان قسط التسديد يبلغ 2338 دولار. حالياً، ومع ارتفاع الفائدة إلى 4,59%، أصبحت الدّفعة 2792 دولار، أي أنها ارتفعت 454 دولار شهرياً. ويبقى أن ارتفاع أسعار العقارات مرتبط بالعلاقة بين العرض والطلب، وما حصل في الفترة السابقة هو ازدياد الطلب كثيراً فيما العرض بقي على حاله، فتهافت المشترون على المساكن، كل منهم يطرح السعر المعروض أولاً، وعندما لا يوفّق بالشراء بعد محاولات عدّة كان يرفع السعر المطلوب إلى حد كبير لكي يستحوذ على المسكن، مثلا من نصف مليون إلى 800 ألف دولار، كما سبق وذكرتُ، وكأننا في مزاد غير علني.
وتعود نزعة الإسراف هذه إلى أن الحكومة الفيديرالية راحت، خلال زمن الكوفيد والإقفال، تضخ أموالاً طائلة في شكل مساعدات وتقديمات للأفراد كما للمؤسسات. فاستفاد الذين فقدوا أعمالهم أو لازموا منازلهم خلال الحجر وراكموا المبالغ. فعائلة مؤلفة من 4 أشخاص، على سبيل المثال، كانت تحصل على نحو 8 آلاف دولار شهرياً، إضافة إلى أن مصاريف التنقّل وأماكن العمل انخفضت كثيراً، ما أدّى إلى تراكم المبالغ التي يسّرت للمشترين رفع الأسعار الفعلية للعقارات بهدف تملّكها، في ظل فوائد متدنية.
وفي تلك الفترة، بقيت أسعار المنازل في سوق العقارات بمونتريال أقل منها في مقاطعات كندية أخرى، فازداد الطلب عليها. وهو الأمر الذي أدّى إلى التهافت على الشراء من داخل المدينة ومن خارجها. أمر أخير جعل المنافسة على شراء العقارات تستعر، ويتمثّل في السرّية التامة التي تجري فيها عملية استدراج العروض. فلكي يضمن المشتري استحواذه العقار الذي يرغب في شرائه، ذهب إلى رفع الرقم الذي يعرضه فوق السعر المطلوب، وأحياناً إلى حد المبالغة.
س: نرى أن أسعار العقارات تتزايد والفائدة ترتفع بينما بقيت الرواتب على حالها. كيف تفسّر هذه المسألة في ظل الغلاء؟
ج: يُمكن ردّ هذا الأمر إلى رفع الفائدة لمنع ارتفاع أسعار العقارات إلى ما يفوق قدرة الناس على تحمّلها، وما قد ينجم عن ذلك من حال اضطراب بين المستهلِكين. غير أن المصارف تتغاضى عن هذا الاحتمال مع ما نشهده من زيادة للرواتب. وهنا سؤال يطرح نفسه: هل تلجأ المصارف إلى تغيير القوانين والإجراءات التي تحكم عمليات الاقتراض والتقسيط ومُهل التسديد إلى 30 أو 35 سنة، على سبيل المثال؟
لا يزال هذا الأمر ضمن التكهّنات وقد لا يتحقق على المدى القريب. والسبب أنها (المصارف) لا تريد تحريك سوق العقارات فيزداد الطلب عليها. ربما، عند حصول نوع من الاستقرار سيعيدون النظر في القوانين والإجراءات لتحريك العجلة الاقتصادية من جديد. لكن الأهم حالياً أن يتحضّر مالك العقار ويتحصّن بخطة جديدة لإعادة التمويل، Refinancement. أي أن يحاول الحصول على هامش دَين، Marge de Crédit، على مسكنه أو عقاره، حتى إذا انخفضت أسعار العقارات لا يُضطرّ إلى الاستدانة ببطاقات الائتمان، فيتسنى له طلب القروض بفائدة متدنية. وأضيف أن هذه النظرة هي مثار جدل في هذه السوق وتقابلها وجهة نظر مختلفة تفيد بأنه في حال الاضطرار إلى بيع العقار، يفضّل صاحبه ألاّ يكون رهنه مرتفعاً. وهناك من يغلّب الشعور بالأمان على قراره فبدل أن يبيع، يطلب صاحب العقار قرضاً من المصرف على فائدة تقل عن فوائد بطاقات الائتمان.
س: تتحدث تقارير بمطلع السنة الجديدة عن انخفاض بالفوائد وأسعار العقارات. كيف ترى ذلك بصفتك ميسّر قروض عقارية Hypothécaire؟ وهل لديك نصائح تسديها للمهاجرين الجدد والقدامى؟
ج: أولاً لا تزال المصارف تتكهّن أسعار العقارات لأن السوق حالياً جامدة بعض الشيء. وكانت ثمة مؤشرات إلى هبوط بنسبة 5% إلى 8% ثم زادت نسبة الانخفاض المتوقّعة إلى ما بين 20% و25%. والخلاصة التي تبقى أيضاً ضمن إطار التكهّنات هي أن ألأسعار سوف تنخفض، لكن انخفاضها لن يأخذها إلى أدنى مما كانت عليه قبل موجة الكوفيد. فلنتذكّر أنها في تلك المرحلة بلغت نسبة ارتفاع أسعار العقارات 30% إلى 40%، حسب المناطق في كندا. وأما نسب الخفض الآتية فقد يُكشف عنها في المستقبل القريب.
التعامل بالفائدة الثابتة أو بالفائدة المتحركة
تُمنح القروض عادة إما بفوائد ثابتة وإما بفوائد متحرّكة. وسأوضّح طرق التعامل مع كل منها. الفائدة الثابتة ارتفعت كثيراً لتبلغ 5,5% ثم انخفضت إلى 4,5%. وتجدر الإشارة إلى أن الفائدة على مدى طويل – 10 سنوات مثلاً – أقل منها على نصف المدى – 5 سنوات. وهذا يعني أن المصارف تتوقّع خفضاً تدريجياً للفوائد قد يصل إلى 3% أو 3,5%. وثمة ما يشير إلى أن الفائدة الثابتة أيضاً بلغت سقفها، وأن بحلول العام المقبل 2023، سوف تبدأ الفوائد بالانخفاض.
أما الفائدة المتحركة فتتعلّق مباشرة بقرارات بنك أوف كندا الذي عمد إلى رفعها بهدف ضبط التضخّم. ويُتوقّع أن ترتفع 0,5% إضافية مع احتمال ارتفاعها أكثر العام المقبل أو بقائها على حالها. وبدءاً من الفصل الثالث في 2023، يُتوقّع أن تميل الفائدة المتحركة هذه نحو الهبوط.
في كلا الحالتين، لا بد من التفكير مليّاً في اختيار إحدى الفائدتين (ثابتة أو متحركة) عند عقد النية على التعامل بالعقارات. فالذي يختار الفائدة الثابتة، لنفترضها 4,5%، ستظل بهذه القيمة على مدى 5 سنوات. وفي هذه الحال، إذا تقرر بيع العقار بعد سنة أو سنتين، ستكون الغرامة مرتفعة لدى التعامل مع المصارف الكبير المتفرّعة، مثل RBC وTD وCIBC وغيرها، وتكون الغرامة أقل لدى التعامل مع المصارف المحدودة. وإذا تقرر التعامل بموجب الفائدة المتحرّكة, فإن الرهون والقروض سوف تتبع التقلّبات في الفائدة صعوداً ونزولاً. وعلى سبيل المثال، وهذا من محاسن الفائدة المتحركة، إذا تدنّت كثيرا يمكن تحويلها إلى فائدة ثابتة، ولا غرامة أو رسوم على هذه العملية بهذا الاتجاه.
السمسار العقاري (Courtier Immobilier)جان كرم: بلا تردّد… الشراء اليوم قبل الغد
س: تشهد سوق العقارات تدنٍ واضح في العرض والطلب. ما هي نظرتك إلى هذا الأمر كسمسار عقاري، Courtier Immobilier؟
ج: يتّجه سوق العقارات حالياً نحو الاستقرار، فمنذ سنتين إلى اليوم، كان السوق في مصلحة البائع، في ظل نقص كبير في العقارات وعدد كبير من المشترين. وكنّا نتوقّع أن يتباطأ هذا الصعود. وفي كل الأحوال، كانت هذه السوق، في تموز وآب وأيلول تشهد هدوءاً نسبياً مع ذهاب الناس في إجازات وتدني الطلب على العقارات.
وقبل ذلك، ازداد الطلب وقلّ عدد المساكن فنشطت حركة المشترين وانهالت العروض على مالكي المساكن. أما اليوم، فقد يبقى المسكن معروضاً للبيع طوال أسابيع قبل أن يباع، وقد لا يباع بالسعر المطلوب، وقد تطول المفاوضات بهدف خفض هذا السعر. غير أني أرى أن الهبوط سيصيب الأسعار المضخّمة وليس تلك الفعلية. فعلى سبيل المثال، المسكن الذي كان ثمنه نصف مليون دولار ويباع بنحو 700 ألف، أي بسعر مضخّم، سيعود ثمنه إلى القيمة الفعلية (أي نصف مليون). وعليه، فإني أعتبر أن تعجيل الأسعار الذي تشهده السوق حالياً يحصل بفضل العودة إلى التقييم السليم لأسعار المساكن، وهذا برأيي صحّي مستقبلاً.
س: نرى إعلانات لبيع المساكن عليها عبارة “أسعار معدّلة”. كيف يخدم ذلك سوق العقارات؟
ج: يرتبط الجواب بما ورد أعلاه. فعندما يتناقص عدد المشترين وترتفع الفوائد، من الطبيعي أن تتعدّل الأسعار لتسهيل البيع.
س: كيف يمكن الاستفادة من أسعار الفوائد؟
ج: السبب وراء الارتفاع في سوق العقارات هو حصول مضاربات في ظل فوائد متدنية. ويمكنني القول إن بلوغ الفائدة الثابتة 1,5% على مدى 5 سنوات لم يحصل في تاريخ العقارات. وعليه، يُعتبر صعود الفوائد أمراً طبيعياً. وقياساً على هذه الفائدة الضئيلة فإن ارتفاعها إلى نحو 4% قد يعتبره البعض كبيراً جداً، علماً أنها في الماضي بلغت 15%. لذلك، أعتبر أن الـ 4% هو معدّل فائدة عادي ومعتدل. وعلينا انتظار ما الذي سيحصل في القادم من الأيام. لكنّ زيادة الفوائد هو بالفعل التدبير المناسب الذي يراه بنك أوف كندا والمصارف عموماً للجم التضخّم.
ومن وجهة نظري، أتوقّع أن لا ترتفع الفوائد كثيراً في المستقبل لأن السلطات المختصة لن تسمح بحصول ركود في سوق العقارات مثلما حصل خلال فترة انتشار وباء كوفيد. ولذا، أتوقّع ارتفاعاً إضافياً بسيطاً للفوائد قبل أن تصل إلى حال استقرار، وقد تهبط قليلاً بعد حين.
س: هل تنصح بالبيع أم بالشراء أو بالإيجار؟
ج: نصيحتي أن الوقت يعمل ضد كل من يشتري بداعي الاستثمار. وهذا يعني أنه حتى لو همد سوق العقارات لمدة من الزمن، لا بد انه سيستأنف حراكه، خصوصاً أن كثيرين يرغبون في المجيء إلى كندا والاستقرار فيها. لكن، رغم الهدوء النسبي اليوم، ستبقى الأسعار على ارتفاع إلى حين. وعليه، أنصح الناس بأن يشتروا اليوم عن حسن دراية أفضل من تأجيل القرار إلى الغد. فالأسعار المتدنية جداً في ما مضى لن تعود. لذلك أكرر أنه مهما كانت الظروف يبقى الشراء اليوم أفضل منه غداً.
لكنْ، قبل الشراء والبيع، يجب على كل عاقد نيّة أن يلجأ إلى أكثر من سمسار عقاري، Courtier Immobilier، أو اختصاصي في هذا المجال والتشاور معهم من أجل أن يحْسِنوا الاختيار. وأعني إكثار الاستشارات والإقدام على البيع. فأسوأ ما يصيب المرء في سوق العقارات كما في جوانب كثيرة من الحياة هو التردّد. وأقول لمستأجِر المسكن: أي زيادة في سعر العقار وفي الفوائد هي زيادة على قيمة الإيجار، ولذا لا مكسب لك في الاستئجار. نصيحتي الأخيرة: الشراء اليوم أفضل لكن عبر اختصاصيين مؤتمنين.
* سوق العقارات في الصحافة الكندية: أسعار المساكن إلى هبوط بنسبة متوقّعة تصل إلى 25%!
هناك اختلافات في التوقعات المتعلّقة بسوق العقارات نقلتها الصحافة الكندية عن خبراء ومصارف وسلطات حول نسبة الهبوط وأوقاته ومدى تأثير الفوائد إذا ارتفعت على التصحيحات. بعضهم يقول إن الهبوط سيبدأ خلال العام الجاري 2022 ويستمرّ ويستقر في العام المقبل. وبعضهم الآخر يؤجّل بداية الانحدار إلى 2023. وآخرون يشيرون إلى أن 2024 ستكون السنة التي تشهد الهبوط الأقصى.
وتنسحب الاختلافات أيضاً على نِسَبِه وعلى احتمال رفع الفوائد الذي بقي حتى الآن من ضمن التكهّنات. وفي ما يلي جولة، بين نيسان/أبريل وآب/أغسطس من العام الحالي، على بعض المواقع الصحافية المحلية، التي تناولت هذه المسألة المهمة بالنسبة للمواطنين والمستثمرين على حد سواء.
يشير موقع بلومبرغ (Bloomberg)، في 11 آب الماضي، إلى أن تدنّي أسعار المساكن، مقروناً بنشاط متراجع لإعادة البيع، يدلّ على أن أسواق المساكن في عموم كندا مصابة حالياً بالفتور. ووفقاً لرويال بنك أوف كندا (Royal Bank of Canada)، يُتوقّع أن يهبط معدّل المساكن في البلاد، خلال ما تبقّى من العام 2022، بنسبة 12 في المئة، بحلول منتصف 2023، مقارنة بذروتها في شباط/فبراير الماضي. كما ينذر البنك المذكور بأن الهبوط سيكون غير مسبوق، وهو الأمر الذي حدا بمؤسسة “ديجاردان سيكيوريتيز” (Desjardins Securities) إلى تحديث توقعاتها.
وكان جورنال دو مونريال (Le Journal de Montréal)، في نيسان الماضي، نقل عن تقرير أصدرته المجموعة الكندية للرهون العقارية والمساكن (SCHL) حول التغيرات في هذا السوق، توقعاً مناقضاً ومفاده أن حركة بيع المساكن ووتيرة ارتفاع الأسعار ستبقيان مرتفعتين طوال 2022 في كندا، وأن ذلك الارتفاع سيستمر في 2023 و2024.
وقد أشار تقرير مجموعة SCHL، الذي نظر في السنوات الثلاث المقبلة، إلى أنه حتى نهاية 2023 أو بداية 2024، “المبيعات وزيادات الأسعار في سوق المساكن سوف تقترب من معدلات تاريخية”، لكن المستويات المرتفة للأسعار سوف تستمر.
وكتب موقع لو دوفوار (Le Devoir)، في حزيران الماضي، ما مفاده أن جميع الدلائل تشير إلى أن سوق العقارات السكنية قد تركن عند مستوى استقرار معيّن، وذلك فقط بسبب التدهور التاريخي في مستوى القدرة على تحمل التكاليف، وسياق الزيادات المتسارعة في الأسعار، وحمى التضخم العميم.
وفي تموز الماضي، نقل موقع نارسيتي (narcity) ما ورد في تقرير رويال بنك أوف كندا حول الأسواق التي ستشهد نسب تدني أكبر وهي المناطق التي تكون فيها أسعار العقارات أعلى. ذلك أن الهبوط سوف يبلغ 14% في مقاطعات أونتاريو وبريتيش كولومبيا حيث معدلات أسعار العقارات هي الأعلى. أما في بقية المناطق، باستثناء ألبيرتا وساسكتشوان اللتين ستشهدان تدنياً ضئيلاً، سوف ينخفض سعر المسكن نحو 5% إلى 8%.
وتلفت لو دوفوار إلى أنه في غياب كرة سحرية، لا يسع المرء اتخاذ أي قرار إلّا بمراقبة القوى التي تتشكّل في الواقع وليس استناداً إلى تكهّنات مستمدّة من المناخ الاقتصادي العام. وقد بدأت تطالعنا بخفر شديد في أماكن مختلفة، لافتات “للبيع” أضيف عليها “الأسعار معدّلة”.
ونبقى أخيراً مع خلاصة موقع نارسيتي التي تنصح بالتريّث في شراء مسكن، في حال الاعتماد على توقعات المحللين، عسى ولعلّ يتوفق الشاري بسعر أفضل.
المراجع:
https://www.ledevoir.com/economie/719862/prix-de-l-immobilier-a-quoi-doit-on-s-attendre-au-quebec
https://www.narcity.com/fr/prix-maisons-canada-baisseront-fortement-2023
